入居契約前(売買編)
住宅を購入するには自己資金はどれくらい必要ですか?
  • 住宅価格の30%程度は確保した方がよいでしょう。
住宅購入に際して、金融機関の住宅ローンを利用する方がほとんどだと思いますが、ローンを利用する場合でもある程度の自己資金は必要です。まず頭金として住宅価格の20%は確保しましょう。なぜかというと、金融機関の多くが融資限度額を住宅価格の80%程度としているからです。なかには80%を超えて融資する金融機関もありますが、ローンを返済することを考えますと、少しでも借入金は抑えるようにしたほうがよいでしょう。 また、住宅購入費にばかり目がいきがちですが、登録免許税や不動産取得税などの税金、火災保険などの保険料、住宅ローンを借りるときの手数料、引越し費用、家具購入費などの諸費用が必要なことも頭に入れておかなければいけません。 一般的に諸費用は新築の場合住宅購入価格の5%程度、中古の場合10%程度といわれています。したがって、住宅購入資金は住宅価格の30%程度用意したほうがいいとされているのです。なお、宅建業者に仲介を依頼した場合は、仲介手数料がかかることを忘れてはいけません。仲介手数料は賃貸の仲介と同様に法律によって上限が決められており、次の方法で求めます。
取引価格(消費税抜き)が
  1. 200万円以下の部分・・・・・・・・・・5.5%
  2. 200万円超400万円以下の部分・・・・・4.4%
  3. 400万円超の部分・・・・・・・・・・・3.3%
【取引価格(消費税抜き)が3000万円の場合】
200万円×5.5%+200万円×4.4%+2,600万円×3.3%=105万6,000円

また、取引価格(消費税抜き)が400万円を超える場合、【取引価格(消費税抜き)×3.3%+6万6,000円】という簡便計算式で求めることが可能です。

【取引価格(消費税抜き)が3000万円の場合】
3,000万円×3.13%+6万6,000円=105万6,000円
住宅ン選ローびのポイントは?
  • 「金利」、「金利タイプ」、「返済方法」をチェックしましょう。
金利は低いに越したことはありません。わずかな違いでも総返済額にすると大きな差となりますから注意が必要です。金利タイプは大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があり、固定金利型は借入時の金利が返済完了まで変わらないのに対し、変動金利型は経済情勢等によって返済中であっても金利が変動します。 固定金利型は金利が変わらないので返済計画が立てやすく、借り入れ後に金利が上昇しても返済額が変わらないというメリットがある反面、金利が高い時に借りてしまうと借り入れ後に金利が低下した場合でも、ずっと借り入れ時の高い金利で払い続けなければならないというデメリットがあります。 一方、変動金利型は借り入れ後に金利が低下すると返済額が減少するというメリットがありますが、反対に金利が上昇すると返済額も増加し返済計画が立てにくいというデメリットがあります。また、借り入れ時に返済限度一杯でローンを組んでしまうと、金利が上昇したときに返済できなくなってしまうので注意が必要です。 なお、変動金利型には借入れ当初の一定期間を固定金利として、固定期間を過ぎた時点で金利が変わるものもあります。返済方式の代表的なものとして「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。元利均等返済は元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。金利が変わらない限り毎回の返済額が一定なので返済計画が立てやすいというメリットがあります。但し、返済当初は返済額に対する利息の占める割合が大きく、元金がなかなか減らないというデメリットがあります。 元金均等返済は毎回一定額の元金を返済していく方法です。返済当初は返済額が多いですが、返済が進むにつれて負担が軽くなり、元金が着実に減っていくので借入金残高が早く減り、返済総額も少なくなるというメリットがあります。
売買契約をする前に行う重要事項説明って何ですか?
  • 物件の購入を判断する上で大切な説明です。
宅建業者は売買契約を締結する前に、買主に対して書面を交付して「重要事項説明」を行わなければならないと法律で定めています。 重要事項説明を行う時期が売買契約締結前とされているのは、重要事項説明で説明される事項が契約の意思決定にあたって非常に大切なことだからです。重要事項説明で最低限説明をしなくてはならない事項には、登記簿に記録された事項、都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要、私道負担に関する事項、飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況、代金及び交換差金以外に授受される金額、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項などがあります。 最低限説明をしなくてはいけない事項以外のものであっても、購入の意思決定に重大な影響を与える事項についても、宅建業者は説明義務があります。なお、重要事項説明は誰でもできる訳ではなく、取引士が取引士証を買主に提示した上で行わなければなりません。
重要事項説明って専門用語が多いし難しそうで面倒くさい。業者を信頼しているから必要ないけど・・・。
  • 重要事項説明を原因とするトラブルが多発しています。必ず説明を受けましょう。
宅建協会の不動産無料相談所では、日々様々な相談を受け付けています。その中でも重要事項説明に絡んだ相談が非常に多く、「説明自体を受けていない」という他に「説明は受けたが内容が理解できなかった」というケースが多々あります。理解できるように説明をしなかった宅建業者には当然問題がありますが、意味を理解できないままで放置しておくのも問題です。後のトラブルを防止するためには、分からないことはその場で質問して解決しておくことが大切です。 重要事項説明をする時期は契約が成立するまでの間であれば良いとされており、契約の何日前という決まりはありませんが、検討する時間を考慮すると、ある程度余裕をもって重要事項説明を受けるようにしましょう。なお、重要事項説明は宅地建物取引士が書面を交付して説明をしなくてはならないと法律で定めていますので、書面を郵送したとしても重要事項説明の義務を果たしたことにはなりません。